新修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》正式施行，與舊條例相比，新條例新增了3條公積金提取的情形，公積金提取情形也從原來的6條增加至現(xiàn)在的9條。在新條例中，包括裝修自住住房、支付物業(yè)費(fèi)等，都可以提取公積金進(jìn)行支付，拓寬了公積金的使用范圍。

(相關(guān)資料圖)

除此以外，對(duì)公積金的覆蓋人群也有所拓寬。在新條例中，靈活就業(yè)人員也可以自愿繳存住房公積金，此舉有利于拓寬公積金的覆蓋群體，未來將會(huì)有更多人參與到住房公積金體系之中。

從辦理的效率來看，包括異地辦理速度、貸款審批速度等，都有不同程度上的提速，進(jìn)一步提升了公積金辦理的效率，更好提升公積金的吸引力。

過去，公積金制度更注重購房環(huán)節(jié)，主要解決購房者“買不起”的問題。如今，在公積金新規(guī)的影響下，將會(huì)貫穿整個(gè)住房生命周期，包括對(duì)租賃、裝修、購房、物業(yè)維護(hù)等環(huán)節(jié)進(jìn)行全覆蓋。

從直接影響分析，公積金新規(guī)并非意在提振房地產(chǎn)增量市場(chǎng)，而是圍繞住房生命周期盤活各細(xì)分環(huán)節(jié)的市場(chǎng)需求。

當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代。在存量房時(shí)代下，如何更好消化房地產(chǎn)庫存，將會(huì)是市場(chǎng)更關(guān)心的事情。在房地產(chǎn)庫存壓力尚未有效化解之際，包括公積金新規(guī)等政策，對(duì)房?jī)r(jià)提振的影響會(huì)顯得非常有限。對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，先解決存量市場(chǎng)的問題，再去考慮增量市場(chǎng)的問題。

值得一提的是，在國內(nèi)市場(chǎng)中，住房公積金的實(shí)繳人數(shù)占比并不算特別多。根據(jù)《全國住房公積金2024年年度報(bào)告》顯示，實(shí)繳人數(shù)為17628.75萬人，占全國總?cè)丝诒壤s為12.55%。換言之，只有超過12%的人參與了住房公積金的實(shí)繳，卻有接近88%的人尚未實(shí)繳住房公積金。由此可見，住房公積金的實(shí)繳比例以及覆蓋比例并不高。

在實(shí)際情況下，國企以及機(jī)關(guān)事業(yè)單位的實(shí)繳比例較高。頭部和腰部民營以及外資企業(yè)的實(shí)繳比例處于較高的水平。與之相比，對(duì)部分私營企業(yè)、靈活就業(yè)人員等，他們參與住房公積金實(shí)繳的意愿并不高。從這一次公積金新規(guī)中，提出了靈活就業(yè)人員也可以自愿繳存住房公積金，進(jìn)一步提升住房公積金的覆蓋群體。

因此，考慮到公積金覆蓋范圍、公積金實(shí)繳比例等因素，此次公積金新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激影響會(huì)比較有限。退一步思考，即使此次公積金新規(guī)會(huì)刺激部分市場(chǎng)需求，但更可能刺激租賃、裝修和物業(yè)維護(hù)等環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量需求影響有限。

經(jīng)歷了長達(dá)五年時(shí)間的深度調(diào)整，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)面臨重要的拐點(diǎn)？

近年來，與房地產(chǎn)相關(guān)的政策利好比較多，從房貸利率、租金回報(bào)率等角度考慮，部分一線城市、新一線城市的投資價(jià)值已經(jīng)逐漸展現(xiàn)。甚至，有個(gè)別城市的房貸利率與租金回報(bào)率差距比較小，由此催生了一批投資購房的需求。

判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)何時(shí)確立？需要觀察幾個(gè)核心指標(biāo)。

例如，觀察二手房銷售的“榮枯線”變化。一般來說，當(dāng)某個(gè)城市二手房銷售量連續(xù)6個(gè)月站上榮枯線，那么將會(huì)是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開始回暖的標(biāo)志性信號(hào)。

例如，房貸利率與租金回報(bào)率，是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)頂?shù)椎囊粋€(gè)重要參考指標(biāo)。當(dāng)房貸利率處于歷史低位水平，租金回報(bào)率接近房貸利率的時(shí)候，或預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)接近。

此外，房地產(chǎn)去庫存周期的變化，也是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否見底的重要信號(hào)。一般來說，當(dāng)全國百城平均去化周期回落至18個(gè)月以下的時(shí)候，房地產(chǎn)庫存壓力才會(huì)顯著下降。同時(shí)，我們可以結(jié)合全國商品房待售面積的變化進(jìn)行判斷分析，當(dāng)商品房待售面積出現(xiàn)同比持續(xù)下降的時(shí)候，將會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的一個(gè)重要參考信號(hào)。

從目前來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有逐漸接近拐點(diǎn)的跡象，但距離真正拐點(diǎn)仍然存在一些差距。公積金新規(guī)正式實(shí)施，并非意在提振房?jī)r(jià)，而是打通了整個(gè)住房生命周期，進(jìn)一步盤活住房生命周期內(nèi)各主要環(huán)節(jié)的市場(chǎng)需求。

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